淘宝拍卖会有假货（网上拍卖平台排行）

过程有些折腾，但好在最终过户完成了（12.27号拿证）。看在我用5年前的价格在今天买到了同样的房子的情况下，我觉得折腾的过程都是值得的。

正好平安夜无人可约，一个人在家没事，给大家分享下我购买的经验。

一、 关于法拍房，我的结论

1. 限购问题：除北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京石家庄、珠海等少数城市外，均不受限购政策影响。
2. 法拍房不一定便宜：限购城市，通常不便宜，因为有人愿意多花钱买资格。冷门房源或者大户型，因为买的人少，可能会低于市场价。
3. 是否能贷款：与普通二手房交易贷款实行的认定和利率一致，但在流程上会略有不同。且因为审批时间有限（10个工作日内需要付尾款），故宜提前做好贷款预审批。（不一定要走淘宝的贷款，自己线下找也可以，但因为法拍是先放款后抵押，所以必须要有中介）
4. 税费问题：与普通二手房交易一致，可以想法节税（成都，其它地方详询当地房管局），通常买房需要承担所有税费。
5. 过户流程：流程见下图，现在已经不如前几年麻烦，背后的很多流程都简易处理了，不需要买家再到处跑。但是相对普通二手房交易，流程会更多，不过因为完全不需要对方配合，有可能反而过户过程会更快。
6. 关于代拍：背调很重要，对自己没把握的可以请，但是像我这样的穷人不需要。1-3%的代拍费太贵，我选择自己做背调，省钱，自担范围内风险。

二、法拍房购买及过户流程

1. 选房阶段：选房子并且做背景调查，确定你要参与竞拍的房子。失去：精力若干。
2. 竞拍阶段：交保证金并参与竞拍，竞拍成功之后支付尾款（全款自己直接支付，贷款由银行放款）。失去：金钱若干。收获：房贷一笔。（通常要求10个工作日内，有协商延期可能，但不建议冒险）
3. 法院流程：法院需要解除查封（可能有多个），并且发函要求相应的房管局协助执行过户。收获：成交确认书，执行裁定书。（具体时间看执行法官，长短都可能，我付完尾款40天才拿到裁定）
4. 过户阶段：拿裁定书去相应的房管局走过户流程。获得：房子一套。（过户2个工作日分两次跑完，拿证需要等3个工作日）

三、选房阶段考虑因素：

1. 是否已经取得产权证：关系到能不能过户，和是不是有二次税费，优先选择已经取证的。无证的需要考虑二次过户的税费成本。
2. 房屋是否涉及刑事案件：如果是，结案之前不能过户。
3. 是否处置100%产权：如果是50%产权，可能无法过户。
4. 土地性质：是否住宅用地，不要为划拨（巨额税费）。
5. 是否腾空：如现有人居住，可能过户后无法入住，需要另立案件处理。
6. 是否租赁：买卖不破租赁，短期租赁且没有预付房租的可以考虑。如果是十年以上长租且已经预付租金的，考虑恶意租赁的可能，麻烦多不要碰。
7. 是否满两年：不满有增值税
8. 卖方是否个人：如果是公司，计税方式不一样，会有更多的税费。
9. 是否满五唯一：个人所得税的加分项，有更好，不强求。
10. 上次交易情况：交易价格及方式。如果是赠送可能会有巨额税费。
11. 水电物业欠费情况：涉及到你的购买成本
12. 卖方税费由谁给：一般是买方，小部分法院会写明可以据实报销。
13. 实地看房并且确定房屋现值

结合以上信息确定是否值得购买，以及值得用多少钱购买。

四、竞拍关键

竞拍是个心理战，为了以尽可能划算的价格拍到房子，你需要：

1. 在选房阶段设定好心理价格上限，超过此价格时放弃竞拍，避免高价竞拍成功后悔。
2. 按淘宝的规则，不到最后5分钟的延时阶段，没必要出价。
3. 在心理价内，可以适时大幅度加价，给人制造势在必得的感觉。
4. 因为人的心理价上限通常是整数，可以适当的抢整数以让自己少出钱。
5. 拖到倒计时读秒时（比如40秒内）再出价，打破对手对马上就要竞拍成功的期待。（对自己也是一个考验）

其实最主要的就是看空得失，按以上的方式给自己设置冰冷的规则，这样你就不会被情绪左右。

五、关键材料的取得

有了裁定书之后，可以在房管局拿到协助执行通知书。

所需要的各项资料，都可以凭协助执行通知书到相应窗口办理调档

比如：契税发票档案，房屋摘要等。

六、过户时税费核定的关键

此处只考虑个人购买住宅的情况：

如果卖方也是个人，

总税费=买方契税+卖方增值税+卖方个人所得税

1. 1. 买无契税，无操作空间，实打实的来。
   2. 满两年时，无增值税，所以要优先选择满两年的房子。竞拍未满两年的房子时应调低竞拍价上限，包括二次过户的情况。
   3. 卖方个人所得税，有以下几种情况：

a.按竞拍价格的3%收取，如果不特别说明，法拍房会按这个算。
b.差额20%收取，差额=竞拍价格-上次交易价格，捡漏时用这个算法，因为差额小于0时税费为0。
　　上次交易价格可以直接直接拿协助执行通知书在房管局调原契税档案。
　　核税时，提前告知窗口工作人员，填写相应的申请即可。
c.满五唯一免征，符合此条件时可用，但需要原房主提供相应证明并到场签字，不一定能成功达成。
　　如果ab税费很高且符合c的情况下，可以联系原房主有偿到场帮忙处理税费问题。
　　自己省大头，原房主拿小头。(对方没有义务无偿配合你)
　　部分小地方可能也有本人不到场的办法，具体办法自行想象。

　　主要的操作空间就在个人所得税上，看以上3种方式哪个成本最低就选用哪个，我选择b，核税结果为0，哈哈哈哈。

　　值得一提的是，如果有中介或者助拍公司参与的，务必在核税过户前先商量好计税方式，否则，三方公司因为怕麻烦，没有义务和动力，可能会让你多交税。

如果卖方是企业，可以参考上表，在土地增值税的两种算法上做选择。

六、细说我各个流程的心路（太长不看部分）

我的选房历程：

一切都源于我需要一个车位。小区车位太贵，20W+，而当年我觉得这个钱再加点儿都可以在华阳首付一套了，于是一直没买。

然后就是16、17年的大涨价，涨价我也就忍了，关键是随着18年5月的新政，购房资格也没了，暂时也断了我的念想。

19年初，偶然想起法拍房不限购，二手房价格似乎又到了一个新的低谷，倒挂的现象基本很少了，感觉差不多是个下手的时机，于是，开始看起房子来。

一开始我的定位很简单，因为上班太远且堵车，需要在公司附近买一个上班方便的房子，要上班方便并且装修好的，这样买了就可以住。只需要近，不需要大，只考虑上班需求，不考虑学区配套，距离能步行最好。

然后我看了几套：

1. 房子A：3月拍卖，远大都市风景，装修68平米跃层，市场价130W，82W起拍成交166W
2. 房子B：7月拍卖，利通时代晶座，装修95平米跃层，市场价170W，136W起拍成交213W
3. 房子C：7月拍卖，天鹅湖花园，清水，200平米平层，市场价320W，251W起拍最终成交380W。
4. 房子D，7月拍卖，南湖国际社区，清水，442平米平层，市场价约500W，339W起拍，396W成交。
5. 房子E：9月拍卖，
6. 房子F：10月拍卖，清水，市场价约Y50W，起拍价格X28W成交价格X58W。XY为数字，Y=X+1。（不想因为价格暴露房屋座落）

看A的时候，刚动了买法拍的心思，虽然步行10分钟可以上班，但由于流程不了解，对风险没底，钱也没开始准备，只打算如果没人抢我就去占便宜。然而成交价比市场价多36W大大的超出了我的预期，2.5W一平米的单价也让我退步。这个时候，我得出了结论：限购的法拍房并不便宜。

由于被A吓了，中途有很久没看房，仅偶尔关注，到7月看到B。可能我对跃层有执念，小区实地看了同户型的房，拍卖的时候准备下手。但是看到加价超出理性，最终并没有参与竞拍。进一步加深了法拍房不便宜的看法，真的有人愿意花几十万买个资格。

差不多同时间看到C，大平层+大花园，是我喜欢的类型。看房当天去了几十个人看房。根据以前的经验，知道这个房子最终价格会比较高，会在我预算之外。并没有参与竞拍。最终竞拍结果，对比市场价溢价60W。差不多这个时候我已经放弃法拍了，法拍并不便宜。

然而查过D所在小区的资料，以及很多大户型的成交情况之后，我得出进一步结论：大户型成交单价更低，因为潜在买家更少，不易哄抢抬价。

从此时开始，我主要把目标放在大户型上，偶然的机会，让我发现了F，一个流拍的房子。F周边有几条规划中在建的道路，可以把我到公司的车程缩短到20分钟内，且自带车库，解决了我的一大需求。按惯例，二次拍卖会8折起拍卖，此时开始决定买F，并着手处理贷款和背调的事情。

F流拍的原因：偏，只能开车进出，公共交通远。小区不大，自身无配套，需要开车出行。面积偏大，不在刚需的选择范围。（不想泄漏自己的地址所有没有给链接信息）

在研究好相关的规划之后，开始着手做房屋的背调。

1. 走访小区，咨询保安得知，房屋空置，目前无人居住，房子已经被查封两三年了。
　　物业欠费n元，约5年，表示至少满二了，大概率5年以上。
2. 根据法院的执行案件号，在中国裁判文书网上查询案件背景。
　　了解到该房屋因为民间借贷被查封，且自身有抵押贷款，并且还有两个轮候查封。
3.其中一个查封诉讼为该房的买卖纠纷，因为被查封而没有成交。
　　时间17年9月，协议价格X95W，比起拍价X28W高了67W。
　　考虑到成都的行情，我把心理价位上限设置在了X99W。
4.关于银行的抵押贷款信息，显示该房购置时价值在X60W左右。
5. 因文书有提到
　　“查询到被执行人XXX名下有位于YYY的房产(权ZZZ)，本院于2017年8月14日将上述房屋查封。”
　　“此外，未查询到被执行人名下有可供执行的财产。”
　　进一步得出结论：原房主应未婚，且此为唯一住房，该住房已经取得权证。

综合以上信息，得出结论，房屋目前闲置，现值X99W以上，满二且大概率满五唯一。无影响过户的案件。从工行抵押贷款信息可知，原房屋购买价格大约在X60W左右。如果我成交价格在这个附近，差额税费很低。

　　综上，考虑到税费及物业欠费的问题，我把竞拍价格设置在X80W的上限。

交保证金竞拍并付尾款

交保证的时候我这边有些纠结，小区内有两套差不多的房子都在我的意向中，且在同一天竞拍。因为我想选择两个中最划算那个，于是打算两个都交保。然而，最终因为没有想到同时竞拍两个且只能有一套竞拍成功（悔拍不退保）的情况下应该怎么操作，最后只竞拍了一套。（另一套因为是外地法院且起拍价高，所以我没选择，最终成交价比我的低了11W。）

设定心理价之后，我的策略是：

不管对手出什么价，我都在倒计时最后30秒，加一手的出价，最终，低于我心理价格竞拍成功。

而后在付尾款的问题上，我这边出了些意外。

开始找的中行做的房贷，因为贷款冲突的原因审批没过，临时换到了民生银行。然而因为换了银行需要重新走审批流程，导致我无法在法院公告的10个工作日内支付尾款。加上银行额度管控，我从竞拍成功到支付完尾款，用了22天，约16个工作日。

为了避免因为延迟付尾款而导致拍卖被撤销，我需要去法院申请延期支付尾款。照我的理解，执行法官也希望早些执行，而不是再拍卖一次，所以延期应该很正常。然而这个时候才让我体会到了法院的冰冷。执行法官拒不延期，各种办法都不行。最后的最后，找代理机构花钱搞定的延期，你们懂的。延期是可能的，但是也会有成本，不同的法院有不同的情况。

签成交确认书和领取执行裁定书

尾款支付完成之后，需要在10个工作日内去法院签成交确认书，签了这个执行法官才会处理解除查封，和出具协助执行通知书等。

我的实际情况，没有人告知我要干这个，我主动问到法院的代理机构才知道要先去签这个，此处耽误一周。

然后，更闹心的还在后边，签成交的时候，说是10天左右可以拿裁定，然而，自此之后，我每周打1-2个电话问代理机构和执行法官，依次分别得到了已经送房管局了、正在办理过户、就这几天了、法官还没来得及搞、房管局还没送、我去确认一下、我去确认一下、领导还没批、领导还没来得及批等回复。

在我对年内过户已经不抱有任何期待，甚至怀疑背后是不是出了什么问题的时候，上周五突然通知我可以领裁定了。耗时约40天。

办理过户

20号拿到裁定，立马去了房管局。先去司法窗口拿协助执行通知书复印件2份。然后拿相关文件去窗口调了档。查到了房子应该是满五(唯一需要联系本人确定配偶情况)，上次交易价格比竞拍的价格还高10W，甚是欣喜。

于是在咨询窗口咨询关于个税核税的问题，窗口回复正常都是3%，满五唯一也可以，但是需要本人来。差额20%的方式，司法拍卖竞拍取得的房屋，只有流拍可以使用(后边证明这句话是错的)。带着疑问和伤心（没法满五唯一就要多给好多万了），我离开了房管局，当日并未办理。

周末的时候，从物业要来了原房主电话，打过去咨询满五唯一的事，确认是满五唯一。在我表示可以给一定的报酬让她跑一趟之后，对方表示愿意配合。我确定好时间联系即可。心里略宽，至少这几万块的税可以省下来。（题外话：从电话沟通看原业主应该性格还可以，做背调的时候就感觉她是被人坑了）

23号周一再跑房管局，打算咨询细节手续，问原业主来需要带什么证明。顺便咨询了下法拍房能否差额征收个人所得税的问题，咨询台的小妹妹不确定，帮忙问了窗口工作人员，答日：可。于是办理了解抵，解抵次日可以过户。心得：咨询台的小妹妹也不一定清楚具体的政策，窗口最清楚，不确定的时候，最好换人多问几次。

24日再去了一趟，排号过户，除了排队比较费时间，其它一切顺利。重要的是，最坏的情况下我预计了6%的税额，实际核税2%。

至此一切办完，就等27号下午去拿证了。

相关插曲

本来我办了贷款，应该有中介（银行要求必须）参与的，毕竟收了我这么多中介费。然而中介相当不给力，加上为了省税费，基本全程都没有中介参与。大概也就只有拿证后办抵押才会需要中介了，谁让我想省钱呢…

还有个插曲。该房屋物业欠费数万，物业经理私下找我说可以免除一部分，前提是好处费…

不喜欢这类的操作，但是对我来说，能省钱就是好的。

查询了相关的规定，最高院的指导思想是，长期空置物业，无特别约定情况下，应按70%收取。等我拿到房产证再去跟物业撕逼。