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国内房地产电商分为几大派系？
个人理解，分为3大类。第一种是最开始兴起的这个，以媒体型电商为主，比如乐居，搜房，365等。第二种是以渠道电商起步的，专业做电商，比如房多多，好屋中国，卡考，筑家易等等。第三种则以大型连锁中介为背景的公司，预计2016年会开始涉及这块业务。比如链家网、q房网、我爱我家等。
自建型电商平台和外部型电商平台。自建型的如万科内部的U定价，外部型的如搜房网，好房惠等等。也可以分为展示电商，渠道电商和交易电商。现在比较好用的有明源，信客通，客立方。
新的创意接受旧的思路重新组合出新的东西，老一辈的东西不是不好而是要结合现在的市场。
现在比较好的明源云客，带客通，客立方吧
跑题，房地产电商的作用感觉被过分估计或者说预估了。。。房子，很贵，很大，很重要，买房子，最好是亲自去感受周围的环境，即使是预售，有一定赌博的成分，也要感受周围环境。。。仅仅是考网络上的东西，很多不是直观感受，对买房子会造成影响。。。房子不是衣服，说退货就退货
五问房地产电商——还能走多远？【市场下行，都说房地产电商，锦上添花容易，雪中送炭很难。是不是像极了互联网思维刚刚兴起的时候大家对房地产代理公司的讨论？那么，电商还能走多远？】个人观点，现在做电商的公司太多了点，最后剩下3-4家做的好的，剩下的就放弃好了。
一、房地产营销是怎么从坐销演变成电商的？房地产营销大体有两轮大的思维变革。那么最开始的状态是什么？最开始是卖方市场，以坐销为主，分港式和台式两种，大陆的地产销售刚开始都是跟他们学的。港式讲究要现场体验，要高端，要牛逼，豪华的售楼处五星级的体验中心。台式讲究案场逼定，销售氛围，以前经常见开盘时候喊控，要大家鼓掌，王先生张先生恭喜您成交，这是典型的台式营销，台式还在案场之外同时配合以行销，这时候的行销是现在说的电商、分销这些模式的原点。以青岛为例，十几年前，第一波台湾人在青岛做地产营销，比如青岛的弄海园项目，就用这种套路，我们现在说的渠道、海量蓄客，大兵团营销、暴力拓客，这些都不算新鲜，其实营销的本质并没有变，只是在不断进化。当年弄海园送垃圾袋，就是普通家里用的盛垃圾的袋子，免费送，但是限量，每人一包，每天只送两麻袋。现在看来很普通的客户礼品，但是在当时算是很创新的营销手段。弄海园每天都有很多没事干的人坐公交来弄海园领垃圾袋，弄得所有青岛的公交司机都知道弄海园。第一轮营销思维改变，大体发生在09- 10年的时候，有一个新兴的概念叫圈层营销，包括跨界、渠道拓展、陌生拜访、饭桌营销等等，这都是行销的变化形式，一个典型的案例是星河湾的梁上燕为代表的跨界营销，做的非常好，感兴趣的可以找原来的报告来看。第二轮营销思维的改变，就是大体从2012开始兴起的所谓互联网思维的转变。包括全民营销，全员营销，分销，全民经纪人，网络电商，这些都属于这个范畴，以前大家也用，但是没那么普遍，也不用这些“互联网+”的词汇罢了。
二、互联网思维的渠道为什么比传统营销渠道省钱?其实不是省钱，钱还是要照常花，只是效费比高了。以前房子好卖，操作方式很粗放，没有硬伤的房子怎么都能卖了，因为房地产黄金十年，相比其他投资方式，投资房地产的门槛低，收益率高，无论是开发商还是购房者。说起效费比，比如派单，一万块钱的派单费用带来10个来访，转化成1个成交，效费比是1个成交：1万。但是在那1个成交之前谁也不能判断成功率到底有多少，只能依靠操盘人的工作经验判断，所以现在改了，1万块可以给，直接给渠道，或者派单公司、代理工资、二手房中介、其他行业可以带来成交的人、或者随便路过的人，但是只有在产生成交时候才给你。给内部人，就叫做全员营销，给包场的渠道公司，就叫包场，给很多公司，就叫分销，打破公司的壁垒，个人也可以参与进来，就叫全民营销。这些模式各有利弊也在不同的项目有其适用性，能不能执行也要看开发商是否具备相应的整合能力。再后来有改良，比如全民经纪人是个人，没有那么高的觉悟，也不愿意跟踪一个客户到成交，也担心开发商承诺的成交后的奖励是不是一定会兑现。那么就把成交的奖励改成只要带来客户来访就有奖励，成交再有奖励，其实就是朝三暮四朝四暮三的道理，改良的是奖励制度。比如万达在青岛西海岸的项目，刚开始的时候是几十家分销拿着高额的奖励在往售楼处带客户，后来万达发现这样做客户量还是不够，就把青岛的大旅行社中青旅买下来（当然同时也是在扩大他本来已有的旅游业务板块），就把更多的旅游客户自然带到地产项目，转化成来访客户了。严格意义上所有能带来成交的途径都可以叫渠道，只不过狭义上我们把线下的团体型客户才称为渠道（4P理论）。再举个例子，假设一个项目叫做城市花园，推广费用总共有200万，少之又少，这样，做一期报广需要10万却只能直接带来一个成交，效费比是1个成交：10万，那么就砍掉他，因为它的效率太低了，所以在地产营销领域，除非为了打形象，报纸媒体这两年投放量越来越少。城市花园的营销总监羊总发现，派单这种渠道花10万元就能带来10个直接成交，效费比是1个成交：1000元，那么我们就多做一点这个渠道，同样的道理，羊总就从十几个可以用的渠道中选择效费比高的几个来做。这也就是我们的全年费用预算，营销指标如何拆分，推广渠道选择的基本逻辑之一。后来羊总发现自己拆分渠道和费用的时候也会出错，需要很高的专业水平，而且我自己做起来费时费力却效费比高的这些派单、举牌、发短信、户外广告等渠道，别的公司有专门做的，那我就只控制合理的奖励政策，就可以达到很好的效果，交给他们去做。
三、房地产的互联网思维营销为什么能找到那么多客户?这是电商的另一个特点，就是互联网思维对客户这个词语的理解。比如腾讯，上亿用户，总有1%的懒人要买QQ币，这个大基数和小比例乘起来的数字也很惊人。客户多了总有人买单。我们说海量蓄客，就是不管是阿猫阿狗都来售楼处，总有一个比例能成交，造就了很多神盘，比如贵阳花果园，比如海阳碧桂园，当然这背后有高营销费用做支撑。其他的所谓全民营销等等，也都在这个逻辑下面。 那么开发商的奖励机制定下来了，渠道公司是不是就不要管了?要管的，而且很关键，这是现在的营销策划人最重要的能力—–资源整合能力。可以组合的方式很多，比如一个电商，还是多个分销，还是一个电商赋予它权利让它可以自己发展分销，还是类似众筹的形势，做一个平台起来，所有人所有公司都可以装进来，开发商的营销人就要根据自己的特点，选择不同业务模式的渠道商来合作。
四、电商到底是什么？为什么总听说电商现在不行了？在地产领域，电子商务，就是房子放在网上卖就是电商，更详细的更严谨的解释可以去问度娘。但是没听说过谁在网上买了房子啊？是的，只是把营销打法搬到互联网上而已，还会全部搬到移动端。房子是不能把所有的交易环节都放在网上完成，但是还是电商，哪怕只是完成了让客户到访售楼处这个环节，都可以叫电商。电商公司大体分为两类公司，第一是网络媒体转型的，搜房，新浪，搜狐等；第二是专业的电商公司，比如房多多，卡考，优麦等。电商从去年下半年就不大行了，当然背景是整个行业的不景气。和所有的行业都一样，还是有人认真做事也能做好的，当然也有很多浑水摸鱼的，一个经常听说的现象就是刷单。比如，置业顾问小马卖一套房子1‰的提成就是1000元钱，但是如果这个客户从合作电商某房网那里成交佣金是1%就是10000元钱，那小马就会选择偷偷的不要在售楼处登记这个客户，小马的媳妇小牛正好干二手房，某房网拓展小牛的二手房中介做经纪人，小马就想办法让这批客户在小牛那里成交，赚得更多，有些人这样干就坏了行业的名声。所以，项目的折扣体系也是很考验营销策划的专业能力的，好的折扣体系和现场管理能让电商事半功倍。比如青岛一个旅游地产项目的问题，直接给二手房中介提成2%，就是直接带来售楼处成交，这时候项目又找了一个电商比如房多多，房多多要挣钱啊，不能赔钱做，那他就给他整合来的全民经纪人和中介1.5%，那么中介也不傻啊，中介就不和房多多玩了，但是开发商拓展中介的能力毕竟不如房多多强啊，那么这个事他们就失败了，做不起来。
五、电商包场和不包场哪个好？当我们把电商当作销售渠道进行研究的时候，它只是销售的众多渠道的一种，比如我们以前用的派单、户外广告、跨界圈层，他们本身就都是渠道的一种，和我们说的互联网思维没有关系。那为什么电商在这两年市场下行的时候比较有市场？原因主要是囊中羞涩。比如用某房网做网络电商，假设平均一个月卖10套房子，一个收5000，是5万，他收了你五万，不仅给你保证10套房子中的15%是他带来的，还送你5万块的某房网上面的广告。反正广告本身也是花钱的，那何乐不为？反正是不见兔子不撒鹰，兔子还是个能买一送一的兔子，那自然就何乐不为呢？ 现在大部分的项目选择分销而非包场的电商，也是主流的趋势，依据项目的特点和电商的模式，双向选择。一方面竞争激烈了，另一方面电商的模式大同小异。 然而，既然是双向选择，那么问题来了，如果出的筹码高，电商有的分销做就很好，如果项目太难卖，即使你请电商来包场，电商也要考虑是不是能赚出来成本。 锦上添花可以，雪中送炭有点难。大部分选择和电商合作的项目，也是用电商做增量，解决不了根本的问题。
地产同行欢迎勾搭我的公众号 苏曼卿（微信号：manqingsu）
（苏曼卿原创文章，转载请注明出处）
知识星球还有一个“苏曼卿-地产进阶”知识分享平台，每天有最新地产报告分享
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一种，都是骗钱的。减少营销成本，变相增加购房成本。。。
按模式分有三类，传统地产公司转型做电商的，这个属于凑热闹型，想做多条渠道把自己的房子或者代理的房子卖出去。
传统卖端口、卖流量的，这个属于被联合抵制型，因为放任假房源泛滥，又抢夺中介公司利益，所以被买家嫌弃又被中介联合抵制。
新兴的做行业平台的，这个是卖概念的，想做行业的淘宝，把三方接进来大家一块玩，未来空间不可想象。
个人认为三大类吧，一类是传统的知名电商，如搜房网、乐居；二类是新兴的电商，如房多多；三类是传统的代理大佬现在在不断向电商靠拢的，如世联行、易居。
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个人理解，分为3大类。
第一种是最开始兴起的这个，以媒体型电商为主，比如乐居，搜房，365等。
第二种是以渠道电商起步的，专业做电商，比如房多多，好屋中国，卡考，筑家易等等。
第三种则以大型连锁中介为背景的公司，预计2016年会开始涉及这块业务。比如链家网、q房网、我爱我家等。
自建型电商平台和外部型电商平台。自建型的如万科内部的U定价，外部型的如搜房网，好房惠等等。
也可以分为展示电商，渠道电商和交易电商。
现在比较好用的有明源，信客通，客立方。
新的创意接受旧的思路重新组合出新的东西，老一辈的东西不是不好而是要结合现在的市场。
现在比较好的明源云客，带客通，客立方吧
跑题，房地产电商的作用感觉被过分估计或者说预估了。。。房子，很贵，很大，很重要，买房子，最好是亲自去感受周围的环境，即使是预售，有一定赌博的成分，也要感受周围环境。。。仅仅是考网络上的东西，很多不是直观感受，对买房子会造成影响。。。房子不是衣服，说退货就退货
五问房地产电商——还能走多远？
【市场下行，都说房地产电商，锦上添花容易，雪中送炭很难。是不是像极了互联网思维刚刚兴起的时候大家对房地产代理公司的讨论？那么，电商还能走多远？】
个人观点，现在做电商的公司太多了点，最后剩下3-4家做的好的，剩下的就放弃好了。
一、房地产营销是怎么从坐销演变成电商的？
房地产营销大体有两轮大的思维变革。那么最开始的状态是什么？最开始是卖方市场，以坐销为主，分港式和台式两种，大陆的地产销售刚开始都是跟他们学的。
港式讲究要现场体验，要高端，要牛逼，豪华的售楼处五星级的体验中心。台式讲究案场逼定，销售氛围，以前经常见开盘时候喊控，要大家鼓掌，王先生张先生恭喜您成交，这是典型的台式营销，台式还在案场之外同时配合以行销，这时候的行销是现在说的电商、分销这些模式的原点。
以青岛为例，十几年前，第一波台湾人在青岛做地产营销，比如青岛的弄海园项目，就用这种套路，我们现在说的渠道、海量蓄客，大兵团营销、暴力拓客，这些都不算新鲜，其实营销的本质并没有变，只是在不断进化。
当年弄海园送垃圾袋，就是普通家里用的盛垃圾的袋子，免费送，但是限量，每人一包，每天只送两麻袋。现在看来很普通的客户礼品，但是在当时算是很创新的营销手段。弄海园每天都有很多没事干的人坐公交来弄海园领垃圾袋，弄得所有青岛的公交司机都知道弄海园。
第一轮营销思维改变，大体发生在09- 10年的时候，有一个新兴的概念叫圈层营销，包括跨界、渠道拓展、陌生拜访、饭桌营销等等，这都是行销的变化形式，一个典型的案例是星河湾的梁上燕为代表的跨界营销，做的非常好，感兴趣的可以找原来的报告来看。
第二轮营销思维的改变，就是大体从2012开始兴起的所谓互联网思维的转变。包括全民营销，全员营销，分销，全民经纪人，网络电商，这些都属于这个范畴，以前大家也用，但是没那么普遍，也不用这些“互联网+”的词汇罢了。
二、互联网思维的渠道为什么比传统营销渠道省钱?
其实不是省钱，钱还是要照常花，只是效费比高了。
以前房子好卖，操作方式很粗放，没有硬伤的房子怎么都能卖了，因为房地产黄金十年，相比其他投资方式，投资房地产的门槛低，收益率高，无论是开发商还是购房者。
说起效费比，比如派单，一万块钱的派单费用带来10个来访，转化成1个成交，效费比是1个成交：1万。但是在那1个成交之前谁也不能判断成功率到底有多少，只能依靠操盘人的工作经验判断，所以现在改了，1万块可以给，直接给渠道，或者派单公司、代理工资、二手房中介、其他行业可以带来成交的人、或者随便路过的人，但是只有在产生成交时候才给你。
给内部人，就叫做全员营销，给包场的渠道公司，就叫包场，给很多公司，就叫分销，打破公司的壁垒，个人也可以参与进来，就叫全民营销。这些模式各有利弊也在不同的项目有其适用性，能不能执行也要看开发商是否具备相应的整合能力。
再后来有改良，比如全民经纪人是个人，没有那么高的觉悟，也不愿意跟踪一个客户到成交，也担心开发商承诺的成交后的奖励是不是一定会兑现。那么就把成交的奖励改成只要带来客户来访就有奖励，成交再有奖励，其实就是朝三暮四朝四暮三的道理，改良的是奖励制度。
比如万达在青岛西海岸的项目，刚开始的时候是几十家分销拿着高额的奖励在往售楼处带客户，后来万达发现这样做客户量还是不够，就把青岛的大旅行社中青旅买下来（当然同时也是在扩大他本来已有的旅游业务板块），就把更多的旅游客户自然带到地产项目，转化成来访客户了。
严格意义上所有能带来成交的途径都可以叫渠道，只不过狭义上我们把线下的团体型客户才称为渠道（4P理论）。再举个例子，假设一个项目叫做城市花园，推广费用总共有200万，少之又少，这样，做一期报广需要10万却只能直接带来一个成交，效费比是1个成交：10万，那么就砍掉他，因为它的效率太低了，所以在地产营销领域，除非为了打形象，报纸媒体这两年投放量越来越少。
城市花园的营销总监羊总发现，派单这种渠道花10万元就能带来10个直接成交，效费比是1个成交：1000元，那么我们就多做一点这个渠道，同样的道理，羊总就从十几个可以用的渠道中选择效费比高的几个来做。这也就是我们的全年费用预算，营销指标如何拆分，推广渠道选择的基本逻辑之一。
后来羊总发现自己拆分渠道和费用的时候也会出错，需要很高的专业水平，而且我自己做起来费时费力却效费比高的这些派单、举牌、发短信、户外广告等渠道，别的公司有专门做的，那我就只控制合理的奖励政策，就可以达到很好的效果，交给他们去做。
三、房地产的互联网思维营销为什么能找到那么多客户?
这是电商的另一个特点，就是互联网思维对客户这个词语的理解。比如腾讯，上亿用户，总有1%的懒人要买QQ币，这个大基数和小比例乘起来的数字也很惊人。客户多了总有人买单。
我们说海量蓄客，就是不管是阿猫阿狗都来售楼处，总有一个比例能成交，造就了很多神盘，比如贵阳花果园，比如海阳碧桂园，当然这背后有高营销费用做支撑。其他的所谓全民营销等等，也都在这个逻辑下面。
那么开发商的奖励机制定下来了，渠道公司是不是就不要管了?要管的，而且很关键，这是现在的营销策划人最重要的能力—–资源整合能力。
可以组合的方式很多，比如一个电商，还是多个分销，还是一个电商赋予它权利让它可以自己发展分销，还是类似众筹的形势，做一个平台起来，所有人所有公司都可以装进来，开发商的营销人就要根据自己的特点，选择不同业务模式的渠道商来合作。
四、电商到底是什么？为什么总听说电商现在不行了？
在地产领域，电子商务，就是房子放在网上卖就是电商，更详细的更严谨的解释可以去问度娘。
但是没听说过谁在网上买了房子啊？是的，只是把营销打法搬到互联网上而已，还会全部搬到移动端。房子是不能把所有的交易环节都放在网上完成，但是还是电商，哪怕只是完成了让客户到访售楼处这个环节，都可以叫电商。
电商公司大体分为两类公司，第一是网络媒体转型的，搜房，新浪，搜狐等；第二是专业的电商公司，比如房多多，卡考，优麦等。
电商从去年下半年就不大行了，当然背景是整个行业的不景气。和所有的行业都一样，还是有人认真做事也能做好的，当然也有很多浑水摸鱼的，一个经常听说的现象就是刷单。
比如，置业顾问小马卖一套房子1‰的提成就是1000元钱，但是如果这个客户从合作电商某房网那里成交佣金是1%就是10000元钱，那小马就会选择偷偷的不要在售楼处登记这个客户，小马的媳妇小牛正好干二手房，某房网拓展小牛的二手房中介做经纪人，小马就想办法让这批客户在小牛那里成交，赚得更多，有些人这样干就坏了行业的名声。
所以，项目的折扣体系也是很考验营销策划的专业能力的，好的折扣体系和现场管理能让电商事半功倍。
比如青岛一个旅游地产项目的问题，直接给二手房中介提成2%，就是直接带来售楼处成交，这时候项目又找了一个电商比如房多多，房多多要挣钱啊，不能赔钱做，那他就给他整合来的全民经纪人和中介1.5%，那么中介也不傻啊，中介就不和房多多玩了，但是开发商拓展中介的能力毕竟不如房多多强啊，那么这个事他们就失败了，做不起来。
五、电商包场和不包场哪个好？
当我们把电商当作销售渠道进行研究的时候，它只是销售的众多渠道的一种，比如我们以前用的派单、户外广告、跨界圈层，他们本身就都是渠道的一种，和我们说的互联网思维没有关系。
那为什么电商在这两年市场下行的时候比较有市场？原因主要是囊中羞涩。
比如用某房网做网络电商，假设平均一个月卖10套房子，一个收5000，是5万，他收了你五万，不仅给你保证10套房子中的15%是他带来的，还送你5万块的某房网上面的广告。反正广告本身也是花钱的，那何乐不为？反正是不见兔子不撒鹰，兔子还是个能买一送一的兔子，那自然就何乐不为呢？
现在大部分的项目选择分销而非包场的电商，也是主流的趋势，依据项目的特点和电商的模式，双向选择。一方面竞争激烈了，另一方面电商的模式大同小异。
然而，既然是双向选择，那么问题来了，如果出的筹码高，电商有的分销做就很好，如果项目太难卖，即使你请电商来包场，电商也要考虑是不是能赚出来成本。
锦上添花可以，雪中送炭有点难。大部分选择和电商合作的项目，也是用电商做增量，解决不了根本的问题。
地产同行欢迎勾搭我的公众号 苏曼卿（微信号：manqingsu）
（苏曼卿原创文章，转载请注明出处）
知识星球还有一个“苏曼卿-地产进阶”知识分享平台，每天有最新地产报告分享
https://t.zsxq.com/RbuJMfY (二维码自动识别)
一种，都是骗钱的。减少营销成本，变相增加购房成本。。。
按模式分有三类，
传统地产公司转型做电商的，这个属于凑热闹型，想做多条渠道把自己的房子或者代理的房子卖出去。
传统卖端口、卖流量的，这个属于被联合抵制型，因为放任假房源泛滥，又抢夺中介公司利益，所以被买家嫌弃又被中介联合抵制。
新兴的做行业平台的，这个是卖概念的，想做行业的淘宝，把三方接进来大家一块玩，未来空间不可想象。
个人认为三大类吧，一类是传统的知名电商，如搜房网、乐居；二类是新兴的电商，如房多多；三类是传统的代理大佬现在在不断向电商靠拢的，如世联行、易居。